Topic: Immobilienwirtschaft

Vorsicht bei umfangreichen Gebäudemaßnahmen kurzfristig nach Anschaffung

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft, Steuertipps

Wenn an einem Gebäude innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung umfangreiche Erhaltungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, können diese nicht sofort als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt, wenn die Kosten hierfür 15 % der Gebäudeanschaffungskosten überschreiten. In diesem Fall sind die Kosten als Herstellungskosten zu aktivieren und können nur über die jährlichen Abschreibungen steuermindernd berücksichtigt werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Um diese nachteilige Folge zu vermeiden, empfehlen wir, anstehende Gebäudemaßnahmen hinsichtlich des zeitlichen Anfalls und der Höhe der Kosten genau zu planen. Hierzu haben wir folgenden Hinweise:

Bei der Betrachtung des 3-Jahreszeitraums kommt es auf eine taggenaue Berechnung der Frist nach dem Anschaffungsdatum an. Überlegenswert ist es daher Maßnahmen nach Möglichkeit erst nach Ablauf dieses Zeitraums durchzuführen. Die Finanzverwaltung vertritt hierzu allerdings die enge Auffassung, dass es dabei nicht auf die Fertigstellung der Arbeiten insgesamt ankommt. Wenn schon vorher Leistungen angefallen sind, sollen diese bereits einbezogen werden.

In die 15 %-Grenze sind sämtliche Aufwendungen für die Instandhaltung, Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung des Gebäudes einzubeziehen sind. Es gelten allerdings folgende Ausnahmen:

  • Aufwendungen für Erweiterungen sind stets als substanzvermehrende Aufwendungen als Herstellungsaufwendungen zu aktivieren.
  • Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Darunter fallen jedoch nur regelmäßige Wartungsarbeiten. Sogenannte Schönheitsreparaturen sind von dieser Ausnahme schon nicht mehr betroffen.
  • Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden und auch nicht angelegt war, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist. Sofern die Mängel durch normale Nutzung des Gebäudes zurückzuführen sind, sollen die Kosten für deren Beseitigung allerdings in die 15 %-Grenze einbezogen werden.

Unabhängig davon, ob die Aufwendungen zeitnah zur Anschaffung anfallen oder nicht, sind auch Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen des Gebäudes zu aktivieren.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, die z.B. für Wohnzwecke und gewerbliche Zwecke genutzt werden, sind die unterschiedlichen Gebäudeteile steuerrechtlich betrachtet jeweils selbständige Wirtschaftsgüter mit der Folge, dass die 15 %-Grenze für jeden Gebäudeteil getrennt zu prüfen ist. Diese Aufteilung ist einerseits aufwändig und andererseits streitanfällig, könnte sich aber auch steuerlich lohnen, die 15 %-Grenze für das ganze Gebäude zwar überschritten wurde, nicht aber für alle selbständigen Gebäudeteile. Durch geschickte Gestaltung der Gebäudearbeiten kann dadurch zumindest für einen Teil der Kosten der sofortige Steuerabzug gesichert werden.

Erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer: BFH bestätigt Auslegung zugunsten der Steuerpflichtigen

Veröffentlicht am von - Kategorie: Gewerbesteuer, Immobilienwirtschaft

Gewerblich tätige Personen- und Kapitalgesellschaften unterliegen grundsätzlich der Gewerbesteuer. Soweit sich allerdings solche Gesellschaften auf die Verwaltung ihres eigenen Grundbesitzes beschränken, ist der daraus erzielte Gewinn durch die sog. erweiterte Kürzung vollständig von der Gewerbesteuer ausgenommen.

Unterliegt nach dem am 27.3.2019 veröffentlichten Beschluss vom 25.9.2018 (Az. GrS 2/16) eine grundstücksverwaltende GmbH & Co. KG nur kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer, kann sie die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer auch dann in Anspruch nehmen, wenn sie an einer rein grundstücksverwaltenden, nicht gewerblich geprägten Personengesellschaft beteiligt ist.

Klägerin war eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, die an einer rein vermögensverwaltenden GbR beteiligt war. Diese GbR war wiederum Eigentümerin einer Immobilie. Die Klägerin machte für ihre aus der Beteiligung an der GbR bezogenen anteiligen Mieterträge die erweiterte Kürzung geltend. Das Finanzamt lehnte dies ab, weil die Beteiligung an der GbR kein eigener Grundbesitz der Klägerin, sondern Grundbesitz der GbR sei.

Steuerrechtliche Zurechnung des Eigentums

Der BFH vertreten durch den Großen Senat ist nun der Ansicht, dass steuerrechtlich das Eigentum einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft den hinter ihr stehenden Gesellschaftern anteilig zuzurechnen sei. Ein im zivilrechtlichen Eigentum der Personengesellschaft stehendes Grundstück sei daher eigener Grundbesitz der Gesellschafter der GbR.

Ob eigener Grundbesitz im Sinne der gewerbesteuerrechtlichen Kürzung vorliegt, richtet sich nach den allgemeinen ertragssteuerrechtlichen Grundsätzen. Nach der Systematik und dem Regelungszweck der erweiterten Kürzung sowie unter Berücksichtigung des gewerbesteuerrechtlichen Belastungsgrundes ist unter eigenem Grundbesitz im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG der zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörende Grundbesitz zu verstehen. Diese Auslegung ist von großer Bedeutung für die Immobilienwirtschaft.

Vermietete Wohnungen steuergünstig vererben

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft, Steuertipps

Wenn mittelfristig die Übertragung größerer Immobilienbestände auf die nächste Generation ansteht, lohnt es sich, rechtzeitig an die dadurch entstehende Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu denken. Diese ist häufig sehr hoch und kann regelmäßig nicht aus der vorhandenen Liquidität aufgebracht werden.

Das ErbStG sieht jedoch bei vermieteten Wohnungen im Sinne des § 13b Abs. 4 Satz 2 Buchst. d ErbStG vor, dass diese als Betriebsvermögen weitgehend oder gar vollständig von der Erbschaftsteuerverschont werden, wenn es sich dabei insgesamt um ein Wohnungsunternehmen handelt. Wohnungsunternehmen sind erbschaftsteuerlich begünstigt, wenn die überlassenen Grundstücke zum Betriebsvermögen einer Personengesellschaft zählen, deren Hauptzweck die Vermietung von Wohnungen ist und für dessen Erfüllung ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich ist (§ 14 AO).

Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist ein solches Wohnungsunternehmen gegeben, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält. In der steuerrechtlichen Literatur und Kommentierung wird dagegen die Auffassung vertreten, dass die genannte Wohnungszahl nicht als Mindestgrenze verstanden werden dürfen, sondern nur klarstellen soll, ab wann die Finanzverwaltung von einer eingehenden Prüfung absieht, ob überhaupt ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegt.

In einem Urteil vom 24.10.2017 hat der BFH entschieden, dass 37 bzw. 45 Wohnungen allein noch kein Wohnungsunternehmen im erbschaftsteuerlichen Sinne bilden. Zudem hat der BFH betont, dass allein das Vorliegen einer bestimmten Anzahl an Wohnungen generell noch nicht zu einem Wohnungsunternehmen führt. Ein begünstigungsfähiges Wohnungsunternehmen im erbschaftsteuerlichen Sinne soll danach nur vorliegen, wenn es sich auch ertragsteuerlich um ein Unternehmen handelt, das originär gewerbliche Einkünfte erzielt. Die Finanzverwaltung hat dieses Urteil jedoch mit einem Nichtanwendungserlass belegt, so dass die Erbschaftsteuerrichtlinien mit der Forderung von mindestens 300 Wohnungen weiter als Grundlage für die Nachfolgeplanung und -gestaltungen dienen kann. Unabhängig davon empfehlen wir, dass das Wohnungsunternehmen neben der Vermietung weitere Zusatzleistungen als gewerblicher Vermieter erbringt und sich nicht auf die reine Verwaltung des Immobilienvermögens konzentriert.

Wir empfehlen daher, bei größeren Immobilienvermögen im Privatvermögen über die Schaffung eines Wohnungsunternehmens nachzudenken und dadurch erbschaftsteuerlich begünstigtes Vermögen zu schaffen.

Finanzverwaltung rudert zurück – Erstattungsansprüche aus Reverse Charge-Umsatzeuer für Bauträger unterliegen Verzinsung

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft, Umsatzsteuer

Zum Beginn der vergangenen Woche wurden laut Mitteilung des Bundesfinanzhofs (BFH) die für vormittags am Donnerstag, 10. Januar 2019, angesetzten Verhandlungstermine verschiedener Verfahren (V R 3/18 sowie V R 7/18 und V R 8/18) „ersatzlos“ aufgehoben.

Hintergrund: Gegenstand der Verfahren war die Verzinsung von Erstattungen der Umsatzsteuerzahlungen gem. § 233a AO, die Bauträger aufgrund der finanzverwaltungsseitig in der Vergangenheit irrig vorgesehenen Anwendung des Reverse Charge-Verfahrens entrichtet hatten. Unter den genannten Aktenzeichen waren Klagen der Finanzverwaltung gegen die zugunsten der Bauträger ausgefallenen Entscheidungen der vorinsatzlichen Finanzgerichte anhängig (FG München v. 20.12.2017 (2 K 1368/17), FG Baden-Württemberg v. 17.1.2018 (12 K 2323/17 und 12 K 2324/17)).

Grund für die ersatzlose Aufhebung sind offenbar die Rücknahmen der Revisionsklagen beim BFH durch die klageführenden Finanzbehörden. Die Rücknahmen der Klagen führen dazu, dass die genannten vorinstanzlichen Entscheidungen der Finanzgerichte rechtskräftig werden.

Für Betroffenen steht damit fest, dass die genannten Erstattungsansprüche der Bauträger zu verzinsen sind. Insbesondere stellt der Antrag des Bauträgers auf Änderung der Festsetzung zu seinen Gunsten kein (die Verzinsung ausschließendes) sog. „rückwirkendes Ereignis“ dar. Dies gilt, wie auch schon für den Änderungsantrag selbst vom BFH entschieden (BFH v. 27.9.2018, V R 49/17), losgelöst von Überlegungen zu etwaigen Nachforderungsansprüchen der Bauunternehmen (aus der nun diesen zufallenden Steuerschuldnerschaft), zu Aufrechnungsmöglichkeit der Finanzverwaltung im Gesamtkontext oder zu dem Grundsatz von Treu und Glauben.

Vor diesem Hintergrund erscheint die vom Bundesfinanzministerium vertretene Nichtverzinsung nicht haltbar. Diese 2017 erlassweise zum Ausdruck gebrachte Position (BMF-Schreiben v. 26.7.2017, BStBl I 2017, 1001, Rz. 15a) dürfte daher zeitnah angepasst werden.

 

Bei Fragen zum Vorgenannten sprechen Sie uns bitte an. Gern unterstützen wir Sie bei der Prüfung und Durchsetzung Ihrer Erstattungsansprüche inkl. Verzinsung.

Die Vermietung eines Einkaufszentrums muss nicht gewerbesteuerpflichtig sein

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft

Vermietung eines Einkaufszentrums kein Gewerbebetrieb

Personengesellschaften in der Rechtsform GmbH & Co. KG erzielen regelmäßig Einkünfte aus Gewerbebetrieb – entweder aufgrund ihrer originär gewerblichen Tätigkeit und / oder aufgrund gewerblicher Prägung. Für den Einsatz dieser Rechtsform in der Immobilienwirtschaft spielt die Frage der Gewerbesteuerpflicht der in der Gesellschaft erzielten Einkünfte eine mit Blick auf die Rentabilität des Investments bedeutsame Rolle. In seinem Urteil vom 14.7.16 (IV R 34/13 (veröffentl.: 16.11.16) hat der Bundesfinanzhof (BFH) zur Gewerblichkeit der Vermietungstätigkeit einer entprägten GmbH & Co. KG entschieden. Der BFH entwickelte dabei Kriterien, nach denen zu beurteilen ist, unter welchen Bedingungen über die Vermietung hinaus erbrachte Leistungen unschädlich sind, es also bei einer nicht gewerbesteuerpflichtigen Vermögensverwaltung bleibt.

Sachverhalt

Die X-GmbH & Co. KG (X-KG) errichtete und vermietete ein Fachmarktzentrum (FMZ) an eine Vielzahl von Gewerbetreibenden. Die X-KG war nicht gewerblich geprägt, da neben der Komplementär-GmbH die Kommanditistin B zur Geschäftsführung befugt war. Teil der Mietverträge war, dass die Mieter sich verpflichteten, mit zwei weiteren Gesellschaften Verträge abzuschließen. Die Verpflichtungen bestanden zum Einen darin, dass jeder Mieter mit der Verwaltungsgesellschaft des FMZ, einen Vertrag über die laufende Bewirtschaftung des FMZ (Instandhaltung, Reinigung, Bewachung, Parkhausbetrieb etc.) schließen musste. Diese Verwaltungsgesellschaft war die C-GmbH, die die Aufgaben im eigenen Namen und auf eigene Rechnung ausführte und deren Alleingesellschafterin und -geschäftsführerin B war. Zum Anderen war grundsätzlich jeder Mieter verpflichtet, einer Mietergemeinschaft (GbR) beizutreten, die einen Centermanager mit der Durchführung der nicht mieterspezifischen, sondern auf das FMZ objektbezogenen Werbemaßnahmen beauftragte und bezahlte. Das Centermanagement wurde über einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit der C-GmbH auf die M-GmbH übertragen, an der B ebenfalls neben anderen beteiligt war (inkl. Beteiligung an deren Geschäftsführung).

Entscheidung des BFH

Nach Ansicht des BFH handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um keine gewerbliche. Mit der Feststellung, dass die durch die X-KG erzielten Einkünfte somit keine der Gewerbesteuer unterliegenden Einkünfte waren, entschied der BFH – zugunsten der Klägerin – gegen das Finanzamt / die Betriebsprüfung und die finanzgerichtliche Erstinstanz. Der Bereich der Vermögensverwaltung sei noch nicht verlassen. Nach dem in diesem Zusammenhang heranzuziehenden Gesamtbild der Verhältnisse und der Verkehrsanschauung reiche hierfür nicht aus, dass der Vermieter oder Dritte auf dessen Veranlassung hin neben der Überlassung der Centerflächen weitere, die Vermietung begleitende Dienstleistungen erbracht haben. Entscheidend sei hierbei, dass die über die Zurverfügungstellung der Flächen hinaus gehenden Sonderleistungen (noch) nicht „artspezifisch“ besonders seien. Die erbrachten Sonderleistungen seien vielmehr – objektbezogen nach der Art des Vermietungsobjekts – üblich, mithin gebräuchlich und verbreitet. Alle Sonderleistungen dienten dazu, allen Mietern für deren gewerbliche Zwecke geeignete Flächen zur Verfügung stellen zu können, ohne dabei bereits ein eigenständiges Herangehen an den Markt darzustellen. Die Mieter von Centerflächen benötigten Rahmenbedingungen, die typischerweise nicht nur die Fläche, sondern eben auch die „spezifische Einkaufssituation“ (vermehrte Laufkundschaft durch das umfassende Angebot im Center), ein Mindestmaß an Infrastruktur (Parkplätze, [saubere] Sanitäranlagen, Bewachung etc.) sowie werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Center als solches umfassten. Da die Vermietung somit keine gewerbliche Tätigkeit sei und darüber hinaus auch nicht die Voraussetzungen für eine Betriebsaufspaltung oder gewerbliche Infizierung vorlagen, handelt es sich ausschließlich um der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnende Vermietung und Verpachtung.

Ähnlicher Sachverhalt bei FG Baden-Württemberg

Das Finanzgericht Baden-Württemberg kam unlängst (FG Baden-Württemberg vom 17.2.16, 4 K 1349/15) in einem ähnlichen Sachverhalt zu einer weitestgehend identischen Entscheidung.

Die Klägerin S, ebenfalls in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG (S-KG) vermietete Plätze in Seniorenwohnheimen im Rahmen des sog. Betreuten Wohnens. Zur Bereitstellung der Betreuungsleistungen schloss die S-KG einen Betreuungsvertrag mit der X-GmbH ab.Der Vertrag beinhaltete sowohl ein Grundleistungspaket, das fester Bestandteil eines Mietvertrags war, sowie ein Wahlleistungspaket, dessen Einzelinhalte bei Bedarf hinzu gebucht werden konnten. Des Weiteren verpflichteten sich die S-KG und die X-GmbH zur gemeinsamen Öffentlichkeitsarbeit.

Entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung entschied das Finanzgericht, dass die Vermietungstätigkeit der KG nicht die private Vermögensverwaltung überschreite. Die S-KG habe die Zusatzleistungen für das Betreute Wohnen nicht selbst angeboten. Diese seien viel eher der X-GmbH zuzuordnen. Dies reiche dies nicht aus, um Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu begründen. Außerdem seien die angebotenen Zusatzleistungen im üblichen Rahmen der von der S-KG durchgeführten Vermietungsleistung. Die angebotenen Betreuungsleistungen seien bloß unterstützend für die altersadäquate Wohnungsnutzung der Mieter.

Fazit

Festzuhalten bleibt, dass die Rechtsprechung Gestaltungen bei der Betätigung von Vermietungsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG erlaubt, mit Hilfe derer Überlassungen z.B. von Gewerbe- oder Altenbetreuungseinrichtungen nicht gewerbesteuerpflichtig werden, auch wenn im Gefolge der Überlassung dieser Flächen weitere Leistungen – von assoziierten Gesellschaften konzeptmäßig – erbracht werden. Wichtig ist, dass dabei nicht (mehr) artspezifische Sonderleistungen nicht im eigenen Namen und auf eigene Rechnung der Vermietungsgesellschaft erbracht werden. Sofern die Üblichkeit der angebotenen Zusatzleistungen gewahrt wird und der Unternehmer mit den gewerbesteuerlich schädlichen Zusatzleistungen nicht im eigenen Namen und auf eigene Rechnung auf dem Markt auftritt, kann die steuerliche Optimierung von Immobilieninvestments gelingen. Ggf. sind die hier erforderlichen, auf den Einzelfall zu zuschneidenden Vorüberlegungen in Form eines Antrags auf Erteilung einer verbindlichen Auskunft abzusichern.

Keine Umsatzsteuerbefreiung von atypischen Maklern bei Vermittlungsleistungen

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft, Umsatzsteuer

Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer: Vermittlungsleistung eines atypischen Maklers

Der BFH hat in seinem Urteil vom 10.9.2015 (Az. V R 41/14, veröffentlicht am 12.11.2015) entschieden, dass die Vermittlungsleistung eines atypischen Maklers mit Verwertungsbefugnis umsatzsteuerpflichtig ist und somit zusammen mit der auf diesem Vorgang lastenden Grunderwerbsteuer einer Doppelbelastung unterliegt.

Im verhandelten Fall hatte sich ein atypischer Makler, ein Makler dem die Grundstückseigentümer alleinige Verkaufsrechte und „unwiderrufliche Verkaufsvollmachten“ sowie zusätzlich notarielle Verkaufsvollmachten erteilten, gegenüber den Grundstückseigentümern verpflichtet, deren Grundbesitz zu einem festgelegten Mindestpreis zu veräußern. Darüber hinaus erzielte Erlöse erhielt der Makler. Zivilrechtlich wurden Kaufverträge zwischen Grundstückseigentümern und Erwerbern geschlossen. Auch die Kaufpreiszahlung erfolgte zwischen diesen beiden Parteien. Der zusätzliche Erlös wurde dann an den atypischen Makler von den Grundstückseigentümern überwiesen. Der atypische Makler stellte lediglich Rechnungen über den zusätzlichen Erlös mit offen ausgewiesener Umsatzsteuer aus und versteuerte die Entgelte in den Jahren 2000 bis 2004 entsprechend.

In 2006 berichtigte der atypische Makler die Rechnungen an die Grundstückseigentümer, indem die Umsatzsteuer nicht mehr ausgewiesen wurde und auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 lit. a UStG (für Leistungen nach § 1 Abs. 2 GrEStG – umfasst Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten) hingewiesen wurde. Mit der Berichtung machte der atypische Makler parallel eine Umsatzsteuerminderung in Höhe von  2,3 Mio. € geltend. Das Finanzamt lehnte eine Änderung der Umsatzsteuerfestsetzung ab.

Der BFH entschied am 10.9.2015, dass das Finanzamt die Änderung zu Recht ablehnte. Aufgrund der komplexen schuldrechtlichen Beziehungen erfülle der Makler den Grunderwerbsteuertatbestand, wenn er auf eigene Rechnung das Grundstück verkauft. Der vereinbarte Mehrerlös für den Makler hingegen stelle eine umsatzsteuerpflichtige Vermittlungsleistung dar. Beim Veräußerer falle mit dem vereinbarten Verkaufspreis (ohne Mehrerlös) als Bemessungsgrundlage ebenfalls Grunderwerbsteuer – ein zweites Mal – an.

Bei solchen Vorgängen wird nicht nur Umsatzsteuer, sondern auch zweimal Grunderwerbsteuer fällig. Um diese steuerlichen Belastungen in diesem Umfang zu vermeiden, ist es ratsam, in Zweifelsfällen eine Überprüfung der bisherigen Vertragsausgestaltungen vorzunehmen und entsprechend zu überarbeiten.

Rückwirkende Änderung der Umsatzbesteuerung von Bauleistungen vorerst ausgeschlossen

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft, Umsatzsteuer

Vorsicht Umsatzsteuer

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Az. 5 V 5026/15) hat in dem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes entschieden, dass Unternehmer, die Bauleistungen an Bauträger erbracht haben, vorläufig nicht rückwirkend zur Zahlung der auf ihre Leistungen angefallenen Umsatzsteuer herangezogen werden dürfen.

Ein Bauunternehmer hatte 2009 Bauleistungen an verschiedene Bauträger ausgeführt und entsprechend den damals gültigen Richtlinien nicht selbst die Umsatzsteuer ermittelt, in Rechnung gestellt, vereinnahmt und an das Finanzamt abgeführt, sondern nach dem sog. Reverse Charge-Verfahren (= Umkehr der Steuerschuldnerschaft), dem Bauträger als Schuldner der Umsatzsteuer eine Nettorechnung ausgestellt. Im August 2013 entschied der BFH (Az. V R 37/10), dass entgegen der Verwaltungsauffassung die Anwendung des Reverse Charge-Verfahrens auf Bauträger regelmäßig nicht anzuwenden sei. Bauträger hatten daraufhin die von ihnen im Rahmen des Reverse Charge-Verfahrens gezahlte Umsatzsteuer zurückgefordert. Deshalb setzte das zuständige Finanzamt die Umsatzsteuer gegenüber dem Bauunternehmer fest. Dem Bauunternehmer drohte dadurch ein erheblicher Vermögensschaden, da wegen der bereits eingetretenen zivilrechtlichen Verjährung die Umsatzsteuer nicht nachträglich in Rechnung gestellt werden kann. Gesetzliche Grundlage der Festsetzung der Umsatzsteuer gegen den Bauunternehmer ist der im Juli 2014 als Reaktion auf das BFH-Urteil neu eingefügte § 27 Abs. 19 Satz 2 UStG. In diesem Absatz wurde der Vertrauensschutz für alle Fälle wie dem vorliegenden rückwirkend ausgeschlossen.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat erhebliche Zweifel an der verfassungsrechtlichen Zulässigkeit dieser Regelung, da gemäß § 176 Abs. 2 AO (Abgabenordnung) bei Steuerbescheidänderungen der Vertrauensschutz zu Gunsten eines Steuerpflichtigen greift, sofern ein oberster Gerichtshof des Bundes, hier der BFH, entschieden hat, dass eine Verwaltungsvorschrift, wie der zum Reverse Charge-Verfahren zwischen Bauunternehmen und Bauträgern, nicht mit geltendem Recht vereinbar ist. Der Ausschluss des Vertrauensschutzes verstoße darüber hinaus eventuell auch gegen das im Grundgesetz normierte Verbot der Rückwirkung von Gesetzen. Im Zeitpunkt der Verkündung des Gesetzes habe der Gesetzgeber in die bereits entstandene Steuerschuld für 2009 nachträglich eingegriffen, sodass eine unzulässige sog. echte Rückwirkung nach Ansicht des Gerichts jedenfalls nicht ausgeschlossen erscheine.

Eine endgültige Klärung der Frage ist dem derzeitig anhängigen Hauptsacheverfahren vorbehalten.

Tipp: Der vorliegende Beschluss kann und sollte in vergleichbar gelagerten Fällen hergenommen werden, ein Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung im Hauptsacheverfahren zu erlangen. Ggf. ist gesondert ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung zu erwägen.

 

Förderung energetischer Sanierung – Keine Abschreibungen, aber erhöhte KfW-Förderung

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft

Wärmedämmung, HausisolierungDie energetische Sanierung von Gebäuden wird aktuell auf Bund-Länderebene kontrovers diskutiert. Der Vorschlag, 10 bis 25 % der Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen rückwirkend zum 1. Januar 2015 bei den Immobilieneigentümern über einen 10-Jahres-Zeitraum steuerlich abzuziehen, wurde länderseitig abgelehnt. Eine Umsetzung dieses Vorschlags hätte in Verbindung mit bestehenden Förderangeboten der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vielerorts die energetische Investitionsbremse gelöst und zudem einen relevanten Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele der Bundesregierung geleistet. Auch wenn damit eine Reduzierung der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen verbunden gewesen wäre, wäre ein gesamtwirtschaftlich positiver Effekt zu erwarten gewesen.

Soweit Handwerker Leistungen aus dem Bereich der energetische Sanierungen (Dachisolierungen, Wandisolierungen, Fenster und Türen, Heizungsanlagen etc.) erbringen, sollten diese daher ihre Kunden nicht nur auf die bestehende Steuerermäßigung auf Handwerkerleistungen hinweisen, sondern auch auf die Förderungsprogramme der KfW verweisen. Diese beinhalten Einmalzuschüsse oder auch günstige Kredite. Diese Vergünstigen bleiben somit bislang die einzigen Marketinginstrumente für steuerinduzierte Bewerbung von energetischen Sanierungen. Dies gilt für KfW-Programme umso mehr, da diese zuletzt aufgestockt worden sind (z.B. Investitionszuschuss von 10 auf 15 %, max. € 18.750 je Wohneinheit).

Tipp: Da es dem Vernehmen nach aufgrund der derzeitigen Verunsicherung und den daraus resultierenden Nachfragen, insbesondere bei der KfW, nicht unwahrscheinlich ist, dass die Diskussion um (zusätzliche) Abschreibung wieder aufgenommen wird, sollten Handwerker diesbezüglich auf dem Laufenden bleiben.

Erlass von Grundsteuer bei Leerstand in Sanierungsgebieten

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft

SanierungBesteht bei Wohngebäuden ein sanierungsbedingter Leerstand, dürfen Teile der Grundsteuer erlassen werden. Voraussetzungen dafür sind, dass der Steuerpflichtige den Leerstand nicht zu vertreten hat, das heißt, dass der Leerstand nicht freiwillig ist, und dass das Gebäude in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt. So urteilte der BFH in einem kürzlich veröffentlichten Urteil (II R 41/12 vom 17. Dezember 2014, veröffentlicht am 26. Februar 2015).

Zum Hintergrund:

Die Klägerin kaufte in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet ein mit einem Mietshaus (Baujahr 1897) bebautes Grundstück im Jahr 2000 und setzte es bis zum Jahr 2004 grundlegend in Stand. Der auf den 1. Januar 1935 festgestellte Einheitswert betrug DM 125.700, die für die Streitjahre erhobene Grundsteuer € 4.241,75. Aufgrund der Sanierungsarbeiten und einem damit verbundenen Leerstand sank der Rohertrag der Klägerin in den Streitjahren 2003 und 2004 um mehr als 80 % gegenüber den Vorjahren. Aus diesem Grund beantragte die Klägerin den Erlass der Grundsteuer gemäß § 33 GrStG a.F. in Höhe von € 2.928,14 bzw. € 2.837,19. Nachdem das Finanzamt dies ablehnte, erfolgte eine Klage, die erst in der Revision vor dem BFH zu folgendem Urteil führte: Durch die städtebauliche Verpflichtung das Gebäude zu sanieren, hat die Klägerin den Leerstand nicht zu vertreten und hat den Erlass der Grundsteuer zu Recht beantragt. Eine absenkende Korrektur des Einheitswerts, die einem Erlass der Grundsteuer entgegenstehen würde, werde bei vorübergehendem sanierungsbedingten Leerstand jedoch nicht begründet.

Führen also Sanierungsmaßnahmen, die durch Verpflichtungen, die sich aus § 136 BauGB (Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen) ergeben, zu einem Leerstand, kann dem Eigentümer die Grundsteuer nach Maßgabe des § 33 GrStG teilweise erlassen werden.

Hierbei ist anzumerken, dass der zur Bestimmung der Grundsteuer festzustellende Einheitswert derzeit beim Bundesverfassungsgericht auf dem Prüfstand steht. Der BFH hat in seinem Beschluss vom 22. Oktober 2014 (II R 16/13, veröffentlicht am 3. Dezember 2014) dem Bundesverfassungsgericht die Frage vorgelegt, ob die Einheitsbewertung von Grundvermögen (Einheitswertfeststellung) einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz darstellt. Es bleibt folglich im Bereich der Grundsteuer abzuwarten, wie das Bundesverfassungsgericht dies beurteilt. Sollte ein Verstoß festgestellt werden, drohen vielen Grundeigentümern Änderungen in den kommenden Jahren.

Reverse Charge: Klarstellungen zum Nachweis nachhaltiger Erbringung von Bauleistungen

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft, Umsatzsteuer

Die Voraussetzungen für die Umkehr der Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen wurden – wie bereits bekannt – zum 1. Oktober 2014 neu geregelt. Neben der Prämisse, dass der Leistende eine Bauleistung zu erbringen hat, muss darüber hinaus der Leistungsempfänger selbst nachhaltig Bauleistungen erbringen. Entsprechend der BFH-Rechtsprechung besteht eine solche Nachhaltigkeit, sofern mindestens 10 % des Weltumsatzes eines Unternehmens durch Bauleistungen generiert werden. Die Nachweisführung darüber soll mittels des Vordruckmusters USt 1 TG erfolgen, die seit dem 1. Oktober 2014 beantragbar ist und für umsatzsteuerliche Zwecke die § 48b-EStG-Bescheinigung ablöst.

Aufgrund zahlreicher Anfragen erfolgte nun seitens der Finanzverwaltung eine Klärung diskutierter Punkte:

  1. Der Nachweisantrag ist formlos beim Finanzamt zu stellen. In Zweifelsfällen ist das Verhältnis von Bauleistungen zu anderen Leistungen (z.B. Tätigkeit als Bauträger) anzuführen. Dabei sind auch Bauleistungen an Privatpersonen einzuschließen, auch wenn in solchen Fällen das Reverse Charge-Verfahren keine Anwendung findet.
  2. Des Weiteren stellt ein abgelehnter Antrag keine Negativbescheinigung dar und besitzt ebenso keine bindende Wirkung für die Zukunft. Verändern sich die Verhältnisse – ggf. unmittelbar nach Ablehnung eines (Erst-)Antrags – kann ein neuer Antrag mit Wirkung ab dem Zeitpunkt der Veränderung gestellt werden.
  3. Der Leistungsempfänger händigt die USt 1 TG-Bescheinigung dem Leistenden aus. Der Leistende selbst benötigt keine eigene Bescheinigung. Die Steuerschuld geht auch dann auf den Leistungsempfänger über, so er trotz fehlender nachhaltiger Erbringung von Bauleistungen eine USt 1 TG-Bescheinigung vorlegt. Verfügt der Leistungsempfänger nicht über eine USt 1 TG-Bescheinigung, obwohl dieser nachhaltig Bauleistungen erbringt, geht die Steuerschuld trotzdem auf den Leistungsempfänger über.