Monats-Archiv: April 2019

Vorsicht bei umfangreichen Gebäudemaßnahmen kurzfristig nach Anschaffung

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft, Steuertipps

Wenn an einem Gebäude innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung umfangreiche Erhaltungs-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, können diese nicht sofort als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt, wenn die Kosten hierfür 15 % der Gebäudeanschaffungskosten überschreiten. In diesem Fall sind die Kosten als Herstellungskosten zu aktivieren und können nur über die jährlichen Abschreibungen steuermindernd berücksichtigt werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

Um diese nachteilige Folge zu vermeiden, empfehlen wir, anstehende Gebäudemaßnahmen hinsichtlich des zeitlichen Anfalls und der Höhe der Kosten genau zu planen. Hierzu haben wir folgenden Hinweise:

Bei der Betrachtung des 3-Jahreszeitraums kommt es auf eine taggenaue Berechnung der Frist nach dem Anschaffungsdatum an. Überlegenswert ist es daher Maßnahmen nach Möglichkeit erst nach Ablauf dieses Zeitraums durchzuführen. Die Finanzverwaltung vertritt hierzu allerdings die enge Auffassung, dass es dabei nicht auf die Fertigstellung der Arbeiten insgesamt ankommt. Wenn schon vorher Leistungen angefallen sind, sollen diese bereits einbezogen werden.

In die 15 %-Grenze sind sämtliche Aufwendungen für die Instandhaltung, Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung des Gebäudes einzubeziehen sind. Es gelten allerdings folgende Ausnahmen:

  • Aufwendungen für Erweiterungen sind stets als substanzvermehrende Aufwendungen als Herstellungsaufwendungen zu aktivieren.
  • Aufwendungen für jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Darunter fallen jedoch nur regelmäßige Wartungsarbeiten. Sogenannte Schönheitsreparaturen sind von dieser Ausnahme schon nicht mehr betroffen.
  • Aufwendungen zur Beseitigung eines Schadens, der im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden und auch nicht angelegt war, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt durch das schuldhafte Handeln eines Dritten am Gebäude verursacht worden ist. Sofern die Mängel durch normale Nutzung des Gebäudes zurückzuführen sind, sollen die Kosten für deren Beseitigung allerdings in die 15 %-Grenze einbezogen werden.

Unabhängig davon, ob die Aufwendungen zeitnah zur Anschaffung anfallen oder nicht, sind auch Aufwendungen für wesentliche Verbesserungen des Gebäudes zu aktivieren.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, die z.B. für Wohnzwecke und gewerbliche Zwecke genutzt werden, sind die unterschiedlichen Gebäudeteile steuerrechtlich betrachtet jeweils selbständige Wirtschaftsgüter mit der Folge, dass die 15 %-Grenze für jeden Gebäudeteil getrennt zu prüfen ist. Diese Aufteilung ist einerseits aufwändig und andererseits streitanfällig, könnte sich aber auch steuerlich lohnen, die 15 %-Grenze für das ganze Gebäude zwar überschritten wurde, nicht aber für alle selbständigen Gebäudeteile. Durch geschickte Gestaltung der Gebäudearbeiten kann dadurch zumindest für einen Teil der Kosten der sofortige Steuerabzug gesichert werden.

Liebhaberei gefährdet Verlustabzug

Veröffentlicht am von - Kategorie: Steuertipps

Erzielt ein Unternehmen über Jahre erhebliche Verluste, ohne dass Maßnahmen ergriffen und umgesetzt werden können, um die Ertragslage zu verbessern, können die Verluste nach einer Anlaufphase als Liebhaberei eingestuft werden und sind damit ab diesem Zeitpunkt steuerlich nicht mehr anzuerkennen.

Begründet wird diese restriktive Haltung der Finanzverwaltung damit, dass die steuerlich relevante Erzielung von Einkünften überhaupt eine Einkünfteerzielung ausgerichtete Tätigkeit voraussetzt. Fehlt die Einkünfteerzielungsabsicht, spricht man von Liebhaberei. Es ist dann anzunehmen, dass die Verluste aus privaten Gründen in Kauf genommen werden. Eine steuerliche Berücksichtigung scheidet aus.

In einem aktuellen Urteil hat das Finanzgericht München wie folgt entschieden. Es ging um ein nebenberuflich seit 2007 in einem kleinen Wintersportort betriebenes Modegeschäft für hochwertige Damen- und Herrenmode, in dem auch Arbeitnehmer beschäftigt wurden, u. a. eine Freundin. Von 2007 bis 2017 erzielte das Geschäft Verluste von 800 T€. Das Finanzamt erkannte die Verluste bis einschließlich 2012 an, danach allerdings nicht mehr. Im Jahr 2018 stellte die Antragstellerin den Betrieb des Modegeschäftes ein.

Das Finanzgericht München hat die Entscheidung u.a. wie folgt begründet:

  • Die Berücksichtigung von Verlusten setzt voraus, dass der Steuerpflichtige über die gesamte Dauer seiner Tätigkeit einen „Totalgewinn“ erzielen will. Dabei kommt es nicht nur auf dessen Absicht an; denn diese ist schwer überprüfbar. Es sind äußere Merkmale zu prüfen, nämlich der Erfolg und die Art der Tätigkeit. Daher ist zu ermitteln, ob der Betrieb überhaupt geeignet ist, einen Gewinn zu erwirtschaften.
  • Bei einem Verlustbetrieb ist zu prüfen, ob die Tätigkeit der Befriedigung persönlicher Neigungen oder der Erlangung wirtschaftlicher Vorteile außerhalb des Steuerrechts dient oder ob die Verluste aus persönlichen Gründen hingenommen werden. Ist beides nicht der Fall, kann aus dem Umstand, dass auf die Verluste nicht mit geeigneten Umstrukturierungsmaßnahmen reagiert wird, auf das Fehlen einer Totalgewinnabsicht geschlossen werden.
  • Im Streitfall wurden jahrelang Verluste hingenommen, ohne hierauf mit Umstrukturierungsmaßnahmen reagiert oder ein schlüssiges Betriebskonzept erstellt zu haben. Spätestens 2013 hätte man erkennen müssen, dass der kleine Wintersportort nicht geeignet ist, um hochwertige Mode zu verkaufen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Unternehmerin die Verluste mit ihren übrigen Einkünften verrechnen konnte. Hinzu kommt, dass sie in dem Geschäft eine Freundin beschäftigte, das Betriebsfahrzeug auch für Privatfahrten nutzen konnte und sie über ihr Geschäft am sozialen Leben im Wintersportort, z. B. in der dortigen Wirtschaftsgemeinschaft „Die Kaufleute“ teilnehmen konnte.

Sobald das Finanzamt Zweifel an der Einkünfteerzielungsabsicht hat, erlässt es die Steuerbescheide hinsichtlich der Verluste nur noch vorläufig. Stellt sich später heraus, dass tatsächlich keine Gewinne erzielt werden, werden die Steuerbescheide zu Ungunsten des Steuerpflichtigen geändert und Steuern zuzüglich Zinsen nachgefordert.

Tipp: Da die Dauer der Anlauf- oder Aufbauphase bei Neugründungen für jeden Betrieb individuell und branchentypisch ist, gibt es keine feste Zeitbegrenzung für die Berücksichtigung anfänglicher Verluste. Es wird für gewöhnlich ein Zeitraum von mindestens fünf Jahren in Betracht kommen. Danach wird das Finanzamt allerdings Umstrukturierungsmaßnahmen erwarten. Um die steuerliche Abzugsfähigkeit von Verlusten nicht zu gefährden, werden, dass das Unternehmen nach Ablauf der Aufbauphase Gewinn erwirtschaftet.

Überlassung von (Elektro-)Fahrrädern an Mitarbeiter

Veröffentlicht am von - Kategorie: Steuertipps

Mit den ersten sommerlichen Temperaturen steigt bei manchem auch wieder die Lust, mit dem Fahrrad zu fahren. Und so häufen sich auch die Fragen wie Firmen ihre Mitarbeiter dabei steuerlich unterstützen können.

Hintergrund ist, dass Arbeitgeber ihren Arbeitnehmern Fahrräder zur privaten Nutzung überlassen können. Sofern sie das Fahrrad zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn bereitstellen, ist dies seit diesem Jahr bis zum 31.12.2021 steuerfrei. Häufiger wird allerdings die Überlassung im Rahmen einer Entgeltumwandlung erfolgen. Dieser Vorgang führt – im Fall der privaten Nutzung durch den Arbeitnehmer – grundsätzlich zu einem geldwerten Vorteil, der als Arbeitslohn zu versteuern ist.

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben den monatlichen Durchschnittswert für die Besteuerung aus der Privatnutzung eines (Elektro-)Fahrrads ab 2019 festgelegt. Danach gelten folgende Grundsätze, wenn die Überlassung des (Elektro-)Fahrrads arbeitsvertraglich vereinbart wird:

  • Der Wert der privaten Nutzung ist mit 1 % der unverbindlichen Preisempfehlung einschließlich Umsatzsteuer des Herstellers, Importeurs oder Großhändlers zu bewerten; die Preisempfehlung wird auf volle 100 € abgerundet. Maßgeblich ist die Preisempfehlung im Zeitpunkt der Inbetriebnahme des(Elektro-)Fahrrads.
  • Wird das (Elektro-)Fahrrad erstmals ab dem 1.1.2019 oder bis Ende 2021 an einen Arbeitnehmer zur Privatnutzung überlassen, sind lediglich 50 % der unverbindlichen Preisempfehlung zu Grunde zu legen. Dies gilt nicht, wenn das (Elektro-)Fahrrad vor dem 1.1.2019 bereits einmal irgendeinem Arbeitnehmer zur Privatnutzung überlassen worden ist.
  • Auf den Anschaffungszeitpunkt des Fahrrads kommt es nicht an, so dass der hälftige Ansatz der Preisempfehlung auch für solche (Elektro-)Fahrräder in Betracht kommt, die bereits vor dem 1.1.2019 angeschafft worden sind, sofern sie vor dem 1.1.2019 noch nicht an einen Arbeitnehmer überlassen worden sind.
  • Die Freigrenze für Sachbezüge i.H.v. 44 € monatlich ist nicht anzuwenden.
  • Ist der Arbeitgeber ein Fahrradverleiher, kann der sog. Rabattfreibetrag i. H. v. 1.080 € berücksichtigt werden, sofern die Lohnsteuer nicht pauschaliert wird.

Hinweise: Ist das (Elektro-)Fahrrad verkehrsrechtlich als Kfz anzusehen, weil der Motor z. B. auch Geschwindigkeiten von mehr als 25 km/h unterstützt, gelten die Grundsätze für die Überlassung von Elektro-/Hybridelektrofahrzeugen. Hier wird nach aktueller Rechtlage ebenfalls nur der halbe Bruttolistenpreis für das Elektro-Kfz angesetzt, wenn das Fahrzeug dem Arbeitnehmer erstmalig nach dem 31.12.2018 und vor dem 1.1.2022 zur privaten Nutzung überlassen wird.