Die Vermietung eines Einkaufszentrums muss nicht gewerbesteuerpflichtig sein

Veröffentlicht am von - Kategorie: Immobilienwirtschaft

Vermietung eines Einkaufszentrums kein Gewerbebetrieb

Personengesellschaften in der Rechtsform GmbH & Co. KG erzielen regelmäßig Einkünfte aus Gewerbebetrieb – entweder aufgrund ihrer originär gewerblichen Tätigkeit und / oder aufgrund gewerblicher Prägung. Für den Einsatz dieser Rechtsform in der Immobilienwirtschaft spielt die Frage der Gewerbesteuerpflicht der in der Gesellschaft erzielten Einkünfte eine mit Blick auf die Rentabilität des Investments bedeutsame Rolle. In seinem Urteil vom 14.7.16 (IV R 34/13 (veröffentl.: 16.11.16) hat der Bundesfinanzhof (BFH) zur Gewerblichkeit der Vermietungstätigkeit einer entprägten GmbH & Co. KG entschieden. Der BFH entwickelte dabei Kriterien, nach denen zu beurteilen ist, unter welchen Bedingungen über die Vermietung hinaus erbrachte Leistungen unschädlich sind, es also bei einer nicht gewerbesteuerpflichtigen Vermögensverwaltung bleibt.

Sachverhalt

Die X-GmbH & Co. KG (X-KG) errichtete und vermietete ein Fachmarktzentrum (FMZ) an eine Vielzahl von Gewerbetreibenden. Die X-KG war nicht gewerblich geprägt, da neben der Komplementär-GmbH die Kommanditistin B zur Geschäftsführung befugt war. Teil der Mietverträge war, dass die Mieter sich verpflichteten, mit zwei weiteren Gesellschaften Verträge abzuschließen. Die Verpflichtungen bestanden zum Einen darin, dass jeder Mieter mit der Verwaltungsgesellschaft des FMZ, einen Vertrag über die laufende Bewirtschaftung des FMZ (Instandhaltung, Reinigung, Bewachung, Parkhausbetrieb etc.) schließen musste. Diese Verwaltungsgesellschaft war die C-GmbH, die die Aufgaben im eigenen Namen und auf eigene Rechnung ausführte und deren Alleingesellschafterin und -geschäftsführerin B war. Zum Anderen war grundsätzlich jeder Mieter verpflichtet, einer Mietergemeinschaft (GbR) beizutreten, die einen Centermanager mit der Durchführung der nicht mieterspezifischen, sondern auf das FMZ objektbezogenen Werbemaßnahmen beauftragte und bezahlte. Das Centermanagement wurde über einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit der C-GmbH auf die M-GmbH übertragen, an der B ebenfalls neben anderen beteiligt war (inkl. Beteiligung an deren Geschäftsführung).

Entscheidung des BFH

Nach Ansicht des BFH handelt es sich bei der Vermietungstätigkeit um keine gewerbliche. Mit der Feststellung, dass die durch die X-KG erzielten Einkünfte somit keine der Gewerbesteuer unterliegenden Einkünfte waren, entschied der BFH – zugunsten der Klägerin – gegen das Finanzamt / die Betriebsprüfung und die finanzgerichtliche Erstinstanz. Der Bereich der Vermögensverwaltung sei noch nicht verlassen. Nach dem in diesem Zusammenhang heranzuziehenden Gesamtbild der Verhältnisse und der Verkehrsanschauung reiche hierfür nicht aus, dass der Vermieter oder Dritte auf dessen Veranlassung hin neben der Überlassung der Centerflächen weitere, die Vermietung begleitende Dienstleistungen erbracht haben. Entscheidend sei hierbei, dass die über die Zurverfügungstellung der Flächen hinaus gehenden Sonderleistungen (noch) nicht „artspezifisch“ besonders seien. Die erbrachten Sonderleistungen seien vielmehr – objektbezogen nach der Art des Vermietungsobjekts – üblich, mithin gebräuchlich und verbreitet. Alle Sonderleistungen dienten dazu, allen Mietern für deren gewerbliche Zwecke geeignete Flächen zur Verfügung stellen zu können, ohne dabei bereits ein eigenständiges Herangehen an den Markt darzustellen. Die Mieter von Centerflächen benötigten Rahmenbedingungen, die typischerweise nicht nur die Fläche, sondern eben auch die „spezifische Einkaufssituation“ (vermehrte Laufkundschaft durch das umfassende Angebot im Center), ein Mindestmaß an Infrastruktur (Parkplätze, [saubere] Sanitäranlagen, Bewachung etc.) sowie werbe- und verkaufsfördernde Maßnahmen für das Center als solches umfassten. Da die Vermietung somit keine gewerbliche Tätigkeit sei und darüber hinaus auch nicht die Voraussetzungen für eine Betriebsaufspaltung oder gewerbliche Infizierung vorlagen, handelt es sich ausschließlich um der privaten Vermögensverwaltung zuzuordnende Vermietung und Verpachtung.

Ähnlicher Sachverhalt bei FG Baden-Württemberg

Das Finanzgericht Baden-Württemberg kam unlängst (FG Baden-Württemberg vom 17.2.16, 4 K 1349/15) in einem ähnlichen Sachverhalt zu einer weitestgehend identischen Entscheidung.

Die Klägerin S, ebenfalls in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG (S-KG) vermietete Plätze in Seniorenwohnheimen im Rahmen des sog. Betreuten Wohnens. Zur Bereitstellung der Betreuungsleistungen schloss die S-KG einen Betreuungsvertrag mit der X-GmbH ab.Der Vertrag beinhaltete sowohl ein Grundleistungspaket, das fester Bestandteil eines Mietvertrags war, sowie ein Wahlleistungspaket, dessen Einzelinhalte bei Bedarf hinzu gebucht werden konnten. Des Weiteren verpflichteten sich die S-KG und die X-GmbH zur gemeinsamen Öffentlichkeitsarbeit.

Entgegen der Auffassung der Finanzverwaltung entschied das Finanzgericht, dass die Vermietungstätigkeit der KG nicht die private Vermögensverwaltung überschreite. Die S-KG habe die Zusatzleistungen für das Betreute Wohnen nicht selbst angeboten. Diese seien viel eher der X-GmbH zuzuordnen. Dies reiche dies nicht aus, um Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu begründen. Außerdem seien die angebotenen Zusatzleistungen im üblichen Rahmen der von der S-KG durchgeführten Vermietungsleistung. Die angebotenen Betreuungsleistungen seien bloß unterstützend für die altersadäquate Wohnungsnutzung der Mieter.

Fazit

Festzuhalten bleibt, dass die Rechtsprechung Gestaltungen bei der Betätigung von Vermietungsgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG erlaubt, mit Hilfe derer Überlassungen z.B. von Gewerbe- oder Altenbetreuungseinrichtungen nicht gewerbesteuerpflichtig werden, auch wenn im Gefolge der Überlassung dieser Flächen weitere Leistungen – von assoziierten Gesellschaften konzeptmäßig – erbracht werden. Wichtig ist, dass dabei nicht (mehr) artspezifische Sonderleistungen nicht im eigenen Namen und auf eigene Rechnung der Vermietungsgesellschaft erbracht werden. Sofern die Üblichkeit der angebotenen Zusatzleistungen gewahrt wird und der Unternehmer mit den gewerbesteuerlich schädlichen Zusatzleistungen nicht im eigenen Namen und auf eigene Rechnung auf dem Markt auftritt, kann die steuerliche Optimierung von Immobilieninvestments gelingen. Ggf. sind die hier erforderlichen, auf den Einzelfall zu zuschneidenden Vorüberlegungen in Form eines Antrags auf Erteilung einer verbindlichen Auskunft abzusichern.

Dr. Mario Wagner

Dr. Mario Wagner

Steuerberater, Partner bei Schomerus & Partner

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Steuerliche Beratung grenzüberschreitend tätiger mittelständischer Unternehmen (Inbound/Outbound), steueroptimierte Restrukturierung/Reorganisation und Umsatzsteuerrecht.


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